Όλα για Επένδυση

2 REIT Πούλησα πολύ νωρίς

Σχετικές κατηγορίες

Έκανα το λάθος να πουλήσω αυτά τα δύο υψηλής ποιότητας REIT πολύ νωρίς. Ευτυχώς, δεν χρειάζεται.

Θα έρθει τελικά μια στιγμή στην επενδυτική σας καριέρα που θα συνειδητοποιήσετε ότι υπάρχουν μετοχές που πουλήσατε πολύ νωρίς. Ίσως φαινόταν ότι η μετοχή ξεπερνούσε τις δυνατότητες ανάπτυξής της ή κινούνταν σε προβληματική περιοχή, αλλά αντ' αυτού, συνέχισε να αυξάνεται στα ύψη. Για μένα, αυτές οι μετοχές ήτανBoston Properties(BXP -1,33%) καιFederal Realty Trust(FRT -0,81%).

Αυτά τα δύο καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) επλήγησαν σοβαρά από την πανδημία, θέτοντας το μέλλον των μετοχών σε αμφισβητήσιμη θέση. Όμως δύο χρόνια αργότερα, οι εταιρείες αποδεικνύονται πολύ πιο ανθεκτικές από ό,τι φανταζόμουν. Εδώ είναι μια πιο προσεκτική ματιά στο γιατί θα ήθελα να μην είχα πουλήσει όταν το έκανα.

Πηγή εικόνας: Getty Images.

1. Boston Properties

Η Boston Properties είναι ένα κορυφαίο γραφείο REIT που ειδικεύεται στην ανάπτυξη και διαχείριση 201 ακινήτων γραφείων υψηλής ποιότητας, κατηγορίας Α, κυρίως στις κεντρικές επιχειρηματικές περιοχές (CBD) της Βοστώνης, του Λος Άντζελες, της Νέας Υόρκης, του Σαν Φρανσίσκο, της Ουάσιγκτον DC και του Σιάτλ. . Ειδικά οι μεγάλες πόλεις, συμπεριλαμβανομένων των έξι αγορών στις οποίες δραστηριοποιείται η Boston Properties, καταστράφηκαν από την πανδημία του κορωνοϊού, με τους κατοίκους να εγκαταλείπουν τις πόλεις αναζητώντας πιο προσιτές κατοικίες επειδή μπορούσαν να εργαστούν από το σπίτι. Από τον Φεβρουάριο έως τον Μάρτιο του 2020, η μετοχή της Boston Properties υποχώρησε σχεδόν 47%.

Ακολουθώντας τη συμβουλή ορισμένων συναδέλφων Fools, αποφάσισα να επενδύσω στη Boston Properties στα τέλη του 2020, ενώ η εταιρεία εξακολουθούσε να διαπραγματεύεται με αξιοσημείωτη έκπτωση. Διατήρησα τη μετοχή για περίπου ένα χρόνο προτού αρχίσω να ανησυχώ για το πού οδεύει η αγορά και εάν ο χώρος γραφείων θα ανακάμψει πραγματικά. Τα αρχικά σχέδια για την επαναλειτουργία των γραφείων έμειναν στο ράφι καθώς νέες παραλλαγές του ιού εξαπλώθηκαν γρήγορα και η αποτελεσματικότητα του εμβολίου αμφισβητήθηκε.

Αν και τα πράγματα βελτιώνονται σε ορισμένες πτυχές, η Boston Properties δεν έχει ανακάμψει πλήρως. Τα έσοδα, τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) και τα κεφάλαια από λειτουργίες (FFO), μια βασική μέτρηση της απόδοσης REIT, βελτιώνονται χρόνο με το χρόνο, αλλά εξακολουθούν να βρίσκονται κάτω από τα προ πανδημίας επίπεδα. Τα επίπεδα χρηματοδοτικής μίσθωσης κινούνται προς τα κάτω, με το 88% του χαρτοφυλακίου της εταιρείας να έχει μισθωθεί στο τέλος του έτους 2021, 5% λιγότερο από τα επίπεδα πριν από την πανδημία.

Η πώληση όταν το έκανα σημαίνει ότι απέφυγα μέρος του κινδύνου που περιβάλλει το μέλλον των χώρων γραφείων, ενώ εξακολουθούσα να επωφελούμαι από την αύξηση της τιμής της μετοχής κατά 41% κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Αλλά έχασα επίσης τη συνεχιζόμενη ανάπτυξη των μετοχών σήμερα. Θα έπρεπε να είχα σκεφτεί περισσότερο το γεγονός ότι η Boston Properties παρέχει κορυφαία σχέδια γραφείων. Η πιθανότητα επιστροφής τους είναι μεγαλύτερη καθώς η ζήτηση για χαρακτηριστικά γραφείου αλλάζει και οι πόλεις αρχίζουν να ανακάμπτουν. Αν είχα ακολουθήσει μια πιο ήρεμη, μακροπρόθεσμη προσέγγιση, θα είχα ωφεληθεί από τη συνέχιση της ανόδου των τιμών των μετοχών. 

2. Federal Realty Trust

Όπως και τα γραφεία, η βιομηχανία λιανικής επλήγη σκληρά από την παγκόσμια πανδημία. Η Federal Realty Trust, η οποία εκμεταλλεύεται και μισθώνει 104 αστικά ακίνητα μικτής χρήσης και υπαίθρια εμπορικά κέντρα, είδε τις τιμές των μετοχών να πέφτουν κατά 45% περίπου σε λίγες μόνο εβδομάδες τον Μάρτιο του 2020.

Και πάλι, χάρη σε μια σύσταση ενός συναδέλφου Fool, αγόρασα μετοχές της Federal Realty Trust τον Σεπτέμβριο του 2020, ενώ οι τιμές των μετοχών εξακολουθούσαν να είναι υποτιμημένες. Το λιανικό εμπόριο επανήλθε δυναμικά το επόμενο έτος, με την αυξανόμενη ζήτηση για υπαίθρια εμπορικά κέντρα που βοήθησαν την επένδυσή μου να αυξηθεί περισσότερο από 65% κατά τη διάρκεια αυτού του έτους. Αποφάσισα να πουλήσω μετοχές της Federal Realty Trust τον Οκτώβριο του 2021 για να εξαργυρώσω την επένδυσή μου και να διαφοροποιηθώ σε εναλλακτικές ευκαιρίες που θα μπορούσαν να προσφέρουν καλύτερες ευκαιρίες ανάπτυξης. 

Κατά τη διάρκεια αυτής της χρονιάς, κέρδισα μια σταθερή απόδοση μερίσματος 5,8% από μια εταιρεία υψηλής ποιότητας με ένα απίστευτο χαρτοφυλάκιο ακινήτων. Αν και ο τομέας του λιανικού εμπορίου μπορεί να μην προσφέρει τεράστιες ευκαιρίες ανάπτυξης τα επόμενα 10 χρόνια, καθώς μάχεται το τοπίο της πανδημίας και την άνοδο του ηλεκτρονικού εμπορίου, υποτίμησα την αξία της απόδοσης μερισμάτων μου. Επειδή αγόραζα όταν οι τιμές των μετοχών ήταν χαμηλές, κέρδιζα μια ανταγωνιστική απόδοση μερίσματος με τις τιμές των μετοχών να έχουν ακόμη περιθώριο ανάπτυξης. Σήμερα οι τιμές των μετοχών είναι αυξημένες κατά 74% από τη στιγμή της αγοράς μου, ακόμη και με την αστάθεια της αγοράς.

Φυσικά, η αγορά σε χαμηλά επίπεδα είναι ένα ιδανικό σενάριο για επένδυση -- σημαίνει ότι έχετε περισσότερες ανοδικές δυνατότητες ανάπτυξης και υψηλότερες ευκαιρίες για αποδόσεις. Αλλά το μεγαλύτερο μάθημά μου από αυτό το επενδυτικό λάθος είναι ότι η υπομονή και το να αφήνω τις επενδύσεις να αυξάνονται μακροπρόθεσμα συχνά υπερβαίνουν κάθε μειωμένη αξία που μπορεί να έχω αγοράσει. Πώληση πολύ σύντομα σημαίνει ότι μπορεί να έχω χάσει τις μακροπρόθεσμες δυνατότητες και να έχω παραιτηθεί από αξιόπιστα έσοδα από μερίσματα. Ευτυχώς, δεν υπάρχει έλλειψη νέων ευκαιριών για επενδύσεις στη σημερινή αγορά. 

Αφήστε το σχόλιό σας
Ονομα
ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ
Σχόλιο